Новости

1. Вопрос об увеличении срока рассрочки оплаты помещений арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права выкупа.
18.12.2008 вступил в силу Закон Санкт-Петербурга № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» (далее – Закон), принятый 26.11.2008 Законодательным Собранием Санкт-Петербурга.
Закон, в том числе, устанавливает предельный срок рассрочки оплаты недвижимого имущества при реализации арендаторами преимущественного права на его приобретение - два года.
Указанный срок позволяет обеспечить баланс между интересами субъектов малого и среднего предпринимательства и необходимостью пополнения бюджета Санкт-Петербурга.
При этом в качестве действенной меры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих намерение реализовать преимущественное право приобретения арендуемого имущества, следовало бы рассматривать такие изменения в законодательство об ипотеке, в случае принятия которых субъекты малого и среднего предпринимательства смогут получить кредиты в банках на приобретение, арендуемых ими помещений под залог этих же помещений (в настоящее время осуществляется подготовка таких изменений).

2. Вопрос арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, о порядке приобретения земельного участка для строительства объекта недвижимости, учитывая, что приобретение земельного участка на торгах невозможно в связи с высокими ценами.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В случае если арендатору принадлежит торговый павильон, не являющийся объектом недвижимости, приобретение арендуемого им земельного участка осуществляется на общих основаниях.
Принятие решений о предоставлении земельных участков для целей, связанных с возведением объектов недвижимости, отнесено к компетенции Правительства Санкт-Петербурга (Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции»). Порядок подготовки решений о предоставлении земельных участков в целях строительства объектов недвижимости определен в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1592 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции».

3. Вопрос арендатора имущества, находящегося в частной собственности о преимущественном праве заключения договора аренды на новый срок.
Пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закрепляет норму о том, что арендатор, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении следующих условий:
- обязанности по договору исполнялись арендатором надлежащим образом (имущество использовалось в соответствии с условиями договора, арендная плата вносилась своевременно и в полном объеме и т.д.).
- арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Необходимо отметить, что арендатор должен быть готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.
Указанная статья ГК РФ, кроме того, предусматривает дополнительные способы защиты прав и интересов арендатора, надлежащим образом исполнявшего обязанности по договору аренды. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании действия договора с ним сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

4. Вопрос о помощи, оказываемой предпринимателям при организации гостиничного бизнеса в помещениях, арендодателем которых является Санкт-Петербург.
По общему правилу, договоры аренды объектов нежилого фонда заключаются Комитетом по управлению городским имуществом без указания конкретной цели использования объекта (исключение составляют, в частности, договоры аренды объектов недвижимости, предоставленных для размещения магазинов пешеходной доступности, договоры аренды объектов нежилого фонда, арендная плата в которых рассчитана с применением льгот по арендной плате).
В соответствии с пунктом 2.2.1 Примерной формы договора аренды объекта нежилого фонда для арендаторов, арендная плата в договоре с которыми рассчитывается без применения льгот по арендной плате (приложение 1 к распоряжению Комитета по управлению городским имуществом от 22.01.2008 № 16-р), арендатор в установленные сроки обязан согласовать в органах государственного пожарного надзора и Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека возможность использования объекта нежилого фонда под предполагаемое функциональное назначение и письменно уведомить арендодателя о конкретной цели использования объекта нежилого фонда.
В качестве мер, предусмотренных законодательством Санкт-Петербурга в целях развития в Санкт-Петербурге гостиничного бизнеса, можно отметить, предусмотренную Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» возможность целевого предоставления зданий, строений, сооружений и объектов незавершенного строительства для целей осуществления инвестиционной деятельности в области развития гостиничной и туристской инфраструктуры.
Кроме того, пунктом 5.2.1 Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1592 установлено, что Правительство Санкт-Петербурга вправе принять решение об уменьшении платежей за предоставление объектов недвижимости для строительства и реконструкции, ранее установленный срок уплаты по которым не наступил, в целях реализации исключительно проектов, связанных с созданием, в том числе, объектов гостиничной инфраструктуры до размера инвестиционной стоимости объекта оценки, определенной в установленном порядке по ходатайству соответствующего исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга.
Исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченным на проведение государственной политики в сфере развития туризма, гостиничной инфраструктуры и гостиничного хозяйства Санкт-Петербурга, является Комитет по инвестициям и стратегическим проектам (пункт 1.2 Положения о Комитете по инвестициям и стратегическим проектам, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2003 № 59).


5. Вопрос об изменениях в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 № 1735 «О Городской и районных комиссиях по распоряжению объектами недвижимости», касающихся заключения договора аренды земельного участка при наличии положительного заключения Администрации района Санкт-Петербурга.
Согласно положениям проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 № 1735» (далее – Проект), направленного на упрощение порядка заключения договоров аренды земельных участков предоставленных под цели, не связанные с возведением объектов недвижимости (далее – Участок), заключение договоров аренды Участков на срок, установленный ранее действовавшим договором, но не более трех лет включительно, осуществляется Комитетом по управлению городским имуществом при наличии положительного заключения администрации района Санкт-Петербурга по месту расположения Участка (срок подготовки заключения не должен превышать 5 рабочих дней).
В случае нарушения должностными лицами администраций районов Санкт-Петербурга сроков, установленных для подготовки заключения, последние могут быть привлечены к дисциплинарной ответственности.
Следует отметить, что в тех случаях, когда администрация района Санкт-Петербурга полагает невозможным выдачу арендатору положительного заключения, необходимо, чтобы заключение, носящее отрицательный характер, было мотивированным и включало в себя ссылки на зафиксированные в установленном порядке факты нарушения арендатором требований действующего законодательства.
В настоящее время Проект передан на подписание Губернатору Санкт-Петербурга и вступит в силу со дня его официального опубликования.

6. Вопрос о возможности продления договора аренды с ООО «Нуримед».
С ООО «Нуримед» был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: ул. Кораблестроителей, д. 37, к.2, литера А от 09.03.2006 №01-В006780, окончание срока действия договора – 08.03.2009.
Пунктом 1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 29.08.2006 № 1054 «Об оптимизации деятельности государственных дошкольных образовательных учреждений» (далее – Постановление № 1054), а также подпунктом 2 пункта 9 протокола заседания Правительства Санкт-Петербурга от 27.06.2006 № 16 Комитету и санкт-петербургским государственным дошкольным образовательным учреждениям (далее - ГОУДО) поручено в установленном порядке принять меры по расторжению договоров аренды нежилых помещений в зданиях, закрепленных на праве оперативного управления за ГОУДО, и не заключать новых договоров аренды указанных нежилых помещений.
Таким образом, размещение в зданиях, закрепленных на праве оперативного управления за ГОУДО, иных организаций невозможно. Арендатор уведомлен о прекращении договора аренды.
Вместе с тем, в связи с поступлением многочисленных обращений негосударственных образовательных учреждений с просьбой рассмотреть возможность сохранения действующих и заключения новых договоров аренды нежилых помещений в зданиях, закрепленных на праве оперативного управления за ГОУДО, Комитетом подготовлен проект постановления Правительства Санкт-Петербурга о внесении изменений в Постановление № 1054, предусматривающий возможность заключения (сохранения) договоров аренды нежилых помещений в зданиях, закрепленных на праве оперативного управления за ГОУДО, с образовательными учреждениями на условиях почасового использования.

7. Вопросы, касающиеся повышения арендной платы за нежилые помещения и определения ставки арендной платы при продлении договоров аренды.
Порядок определения арендной платы установлен Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 1958 «О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Постановление № 1958) устанавливает порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.
Работа над созданием данного порядка определения арендной платы проводилась на основании результатов всестороннего исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга с учетом основных характеристик объектов: местоположения; арендуемой площади; этажа; состояния помещения; типа входа; наличия элементов благоустройства. Это позволяет по каждому конкретному нежилому помещению объективно определить арендную плату, которую арендатор должен заплатить, так как арендная плата за объекты нежилого фонда, сдаваемые городом в аренду, является значительным источником поступлений в бюджет города и не должна зависеть от финансовых возможностей арендаторов, а должна определяться на основе объективной рыночной оценки.
Учитывая необходимость установления действенных мер, направленных на смягчение неизбежного увеличения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (в связи с установлением данного порядка ее определения), прежде всего для представителей малого бизнеса и льготных категорий арендаторов, в Постановление № 1958 были включены положения, устанавливающие механизм поэтапного (поквартального) повышения арендной платы за объекты нежилого фонда до момента достижения полной ставки.
В настоящее время данный механизм действует в отношении 9 575 объектов нежилого фонда, не имеющих входов с улицы, что составляет 55,8% от общего количества договоров аренды (17,2 тыс.). Коэффициенты поэтапного увеличения арендной платы будут применяться до 2011 года.
Следует отметить, что Постановление № 1958 предусматривает, что в случае несогласия с размером ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, который определяется арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе за свой счет заказать проведение индивидуальной оценки.
В соответствии со статьей 3 Закона Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» размер ставки арендной платы за объекты нежилого фонда, рассчитанный в соответствии с методикой определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, подлежит ежегодной корректировке на индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга.
Индексы изменения размера ставок арендной платы на 2009, 2010 и 2011 годы утверждены постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1589 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».
Поквартальное увеличение арендной платы - это необходимая мера, направленная на устранение негативных последствий резкого увеличения уровня арендной платы по действующим договорам аренды с целью сохранения договорных отношений, позволяющая арендатору реализовать право пользования объектом в сроки, установленные договором. По окончании срока действия договора арендатор может принять решение о возможности дальнейшей аренды, либо отказе от аренды с учетом своих финансовых возможностей.

8. Вопрос ООО «Евромода» о возможности заключения договора аренды нежилого помещения на льготных условиях для организации швейного производства.
Законом Санкт-Петербурга от 29.06.2005 года № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Закон № 377-57) установлен порядок предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также определены особенности предоставления указанных объектов нежилого фонда для осуществления социально значимых видов деятельности.
Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Закон № 149-51) (пункт 6 статьи 5_1) предусмотрены значения коэффициентов социальной значимости, корректирующих расчетную ставку арендной платы с учетом социальной значимости вида деятельности, осуществляемого в арендуемом объекте нежилого фонда.
В обращении ООО «Евромода» содержится недостаточно данных, для оценки возможности применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента социальной значимости. Кроме того, к льготным категориям арендаторов преимущественно относятся некоммерческие организации.
Относительно вопроса о предоставлении объектов недвижимости в аренду, сообщаю, что в соответствии с Федеральным законом от 26.06.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (с изменениями) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Публикация информационного сообщения о проведении аукциона на право заключения договора аренды осуществляется в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» и в глобальной сети «Интернет».
Такой порядок предоставления объектов недвижимости в аренду установлен в целях защиты конкуренции, предупреждения и пресечения монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции.

9. Вопросы о продлении срока действия договоров аренды нежилых помещений с добросовестным арендатором ООО «Риваль», а также о необходимости предоставления согласований СЭС и Госпожнадзора.
ООО «Риваль» с 1996 года арендует нежилые помещения общей площадью 361.1 кв.м., расположенные по адресу: по адресу: ул. Пулковская, д. 11, лит. А под офис, склад и производство.
За период действия договоров аренды арендатором допускались незначительные нарушения условий заключенного договора, а именно задержка перечисления арендной платы на 1-3 дня. Вместе с тем, в 2005 году ООО «Риваль» был награжден дипломом Губернатора Санкт-Петербурга 3 степени (№95-пг от 02.03.2005) как лучший арендатор 2004 года.
Вопросы, касающиеся заключения в упрощенном порядке договоров аренды нежилых помещений, арендодателем которых является Санкт-Петербурга, с добросовестными арендаторами урегулированы в рамках Постановления № 1735.
Необходимость согласования в установленные сроки в органах государственного пожарного надзора и Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека возможности использования объекта нежилого фонда под предполагаемое функциональное назначение и письменного уведомления арендодателя о конкретной цели использования объекта нежилого фонда, а также об ее изменении, предусмотрена пунктом 2.2.1 Примерной формы договора аренды объекта нежилого фонда для арендаторов, арендная плата в договоре с которыми рассчитывается с применением коэффициента социальной значимости, равного 1, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 22.01.2008 № 16-р.

10. Вопрос, о предоставлении информации, касающейся объекта, строительство которого осуществляется рядом со станцией метро Ломоносовская.
В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.09.2008 № 1110 «О проектировании и строительстве многофункционального коммерческого комплекса по адресу: Невский район, ул. Бабушкина, участок 1 (северо-западнее пересечения с пер. Матюшенко)» Комитетом с ООО «Фирма «МАКРОМИР» заключен договор аренды земельного участка площадью 22 251 кв.м по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Бабушкина, участок 1, (северо-западнее пересечения с пер. Матюшенко) на инвестиционных условиях от 08.12.2006 № 13/ЗКС-03978. Срок действия договора – до 07.04.2010. Указанный земельный участок предоставлен ООО «Фирма «МАКРОМИР» для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального коммерческого комплекса.

11. Вопрос ООО «Монолит» о порядке заключения, продления сроков действия договоров аренды земельных участков под временными торговыми павильонами до 10 лет (о необходимости получения письменного указания (поручения) Губернатора Санкт-Петербурга).
С 09.09.2008 (дата вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1085 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 № 1735») письменное указание (поручение) Губернатора Санкт-Петербурга на предоставление в аренду земельного участка требуется в случае принятия решения о предоставлении земельного участка на срок свыше 10 лет (пункт 11.4 приложения 1 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 № 1735). Таким образом, для рассмотрения на городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости обозначенного в обращении ООО «Монолит» вопроса о продлении срока договора аренды земельного участка для размещения торгового павильона сроком до 10 лет включительно не требуется письменное указание (поручение) Губернатора Санкт-Петербурга.
Следует отметить, что поручения Губернатора Санкт-Петербурга, ссылка на которые содержатся в обращении ООО «Монолит» (протоколы от 07.07.2002 № 87-в, от 08.11.2007 № 127/1-в), даны до вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1085 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 № 1735».

12. Вопрос о заключении Комитетом договоров аренды на новый срок только до 01.07.2010.
Согласно пункту 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2007 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции) положения о конкурсной процедуре заключения договоров не применяются в случае, если государственное или муниципальное имущество предоставляется на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения государственным имуществом.
Соответственно, преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполняющего обязанности по договору, на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия договора, установленное статьи 621 ГК РФ, является основанием распоряжения государственным имуществом без проведения торгов в соответствии с Законом о конкуренции, если соответствующее право не исключено договором аренды.

13. Вопрос о получении информации, касающейся создания автономных учреждений.
По вопросам, касающимся создания автономных учреждений, заинтересованным лицам целесообразно предложить сформулировать перечень интересующих вопросов и в установленном порядке направить их в Комитет по управлению городским имуществом для рассмотрения.